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龙光地产65亿高价夺深圳宅地,大湾区竞争加剧利润增速承压

蓝鲸财经 2019-06-27 10:28

一场“史诗级”土拍盛宴,将极为低调的龙光地产控股有限公司(HK.03380,下称“龙光地产”)拉回大众视野。

6月24日,深圳5宗住宅用地集中挂牌出让,其中深圳龙华民治地块由于起拍价最高而备受关注。最终,龙光地产以最高限价65.8亿元+配建3.67万平方米人才住房竞得该地块。值得一提的是,龙光地产也是当天深圳土地市场5家成功拿地的企业中,唯一的一家民营房企。

作为一家区域型房企,粤港澳大湾区一直是龙光地产布局的重点区域。此次拿地,其巩固大本营的意图亦十分明显。不过,有专家向蓝鲸房产指出,早年间,龙光以较低的土地成本获取大量优势土储,成为龙光高盈利的支撑。但随着近年来土地成本的上升,以及城市限价政策的影响,其盈利水平或受到冲击。

由此来看,在全国化房企纷纷“抢滩”大湾区的环境下,龙光地产想要继续维持高盈利水平恐怕并不容易。

龙光地产65亿高价夺深圳地块,巩固大本营布局

成立于1996年的龙光地产,最早偏居于广东省汕头一隅。2003年,龙光地产以2.86亿元拿下深圳宝安区一宗地块后,开启了深耕深圳的步伐。2013年,龙光地产正式登录港交所。

在此期间,龙光地产以较低的价格在深圳及周边拿下大量土地储备,直至粤港澳大湾区规划出台,其也因踩中市场行情而迎来业绩高速增长。财报显示,截至2018年12月31日,龙光地产大湾区土储面积达到 2260 万平方米,占总土储62%,可售货值 2889 亿元,占总可售货值 71%。

由于其长期深耕于深圳市场,因此,6月24日,龙光地产再次现身深圳土拍现场,业界毫不意外,但令人惊讶的是,其此次拿地的成本着实不低。

根据龙光地产斩获的A817-0609民治地块资料显示,该地块位于深圳市龙华区。在竞拍前,便吸引了万科(SZ.000002)、中海地产(HK.00688)等规模房企参与。现场竞拍阶段,经过134轮、长达1小时的竞价,龙光地产最终以最高限价65.8亿+配建3.67万平方米竞得该地块,可售楼面价6.7万/平米。据悉,这个价格与周边的二手房中航天逸小区单价价格基本持平,截至目前,该小区均价约6.5-7万左右。

对于该地块“激烈”竞拍的原因,克而瑞发布的一份报告中指出,随着深圳综合整治的放缓,尤其是在工改的“真产业、轻开发”战略方向调整后,房企对旧改项目开始望而却步,一众持观望态势。这也就不难理解,龙光地产等众多房企在深圳通过公开市场去拿地的行为。

面对媒体采访,龙光地产方面则表示,“地块的成交价格合理,符合公司预期。”

事实上,这并非龙光第一次在深圳以高价扩储。从2014年开始,龙光先后斥资170亿元,在深圳龙华区白石龙、红山等地拿下过多宗地王。

有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示,龙光地产屡屡高价拿地,是对深圳及大湾区较为看好。其逆周期拿地的行为,也给企业带来丰厚的利润回报。而从实际销售来看,企业前期高价地块,最终以不错的价格售出,这也增加了其拿地的信心。

例如在2014年,龙光地产斥资46.8亿元拿下龙华单价地王,楼面地价超过25000元/平,超过当时龙华新房均价。2015年10月,由该地块上开发的龙光玖龙玺项目推出市场,项目一期均价5.5万/平;两个月后的二期开盘,价格已突破6万/平;2015年9月,龙光地产以112.5亿元竞得龙华红山地块,成为总价地王,楼面价1.3万/平米,2017年龙光玖龙台项目推出,售价4.6万/平米,由此来看,项目利润确实不薄。

按照龙光地产的规划,未来三到五年,龙光将成为粤港澳大湾区的龙头企业。而作为龙光业绩的主要贡献区,深圳区域的土地拓展自然必不可少。

不过,近两年,龙光地产在深圳市场的占比出现了下降趋势,这可能也是其不惜高价拿地的一个原因。财报显示,2016年,龙光地产取得287亿元的合约销售额,深圳占比44%;2018年,深圳区域实现246亿元销售额,占龙光合约销售的34.39%。而截至2018年12月底,龙光在深圳拥有12个地铁物业项目,货值为1805亿元,占比进一步降低至27.7%。

此外,据克而瑞数据显示,2018年,龙光以212流量销售额位居深圳房企销售额前三;而在2019年前5月,龙光仅以23.81亿流量金额,位居第14位。

对此,上述业内人士进一步向蓝鲸房产指出,龙光地产在深圳市场占有率暂时性的降低,或与企业推盘节奏有关,但也不排除货值中含有进展较慢的旧改项目。

外来房企“抢食”大湾区,龙光地产拿地成本提升利润承压

在巩固深圳大本营的同时,龙光地产在大湾区其它城市的拓展也不遗余力。2018年,公司在大湾区的拿地占比达67%,基本实现了粤港澳大湾区“9+2”城市群的覆盖。

据蓝鲸房产不完全统计,2019年以来,龙光地产拿地金额接近200亿元,在佛山、南宁等地扩储,展示出继续深耕区域的姿态。这其中不乏高价地块。如5月30日,龙光地产以24.16亿元斩获佛山新城商住地,折合楼面价至少13750元/平米;3月29日,龙光击败26家房企,以总价24.27亿元价格拿下南宁五象地块,实际楼板价超过1.4万元/平米。

对此,易居研究院财经评论员严跃进向蓝鲸房产表示,目前市场政策管控是比较严厉的,高价拿地可能会对具体项目的去化和盈利等形成制约。

58安居客分析师张波也向蓝鲸房产指出,粤港澳大湾区作为国家级城市群战略自然对房企有着很强吸引力,堪称2019年“热点之中的热点”。正因如此,“僧多粥少”难免会引起地价上升,未来开发的风险也会有所上升。

而据中金公司的一份研报指出,龙光地产过去三年里高利润率项目(如龙光城)的去化速度较高,但其新补充土地质量相对下降,这导致其土地储备的整体质量出现下滑。报告进一步指出,预计2019年龙光地产销售毛利率约为31.5%,延续2016年以来的下滑趋势。

龙光地产2015-2018年毛利率拆分情况/中金公司

据雪球数据显示,龙光地产毛利率从2017年34.37%至2018年年底已下滑至33.73%;总资产回报率也由6.58%降低至5.88%。对此,有市场观点指出,随着众多房企涌入大湾区,龙光地产想要继续深耕于此,土地成本提升是意料中事,因此,其毛利率自然有所下降。

面对这一局势,龙光地产或将在城市更新的旧改项目上寻找突破口。龙光地产表示,公司深耕粤港澳大湾区将近20年,布局早、认识深,熟悉每个区域的土地规划、城市更新政策、项目优劣等情况,在参与城市更新旧改项目方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种优势。

据了解,龙光地产拥有城市更新的旧改类项目货值约2500亿元,主要在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。上述业内人士认为,这或将成为龙光地产维持高盈利的一大保障。

不难看出的是,龙光地产正充分利用大湾区战略的红利迅速做大,而其在城市旧改项目上的动作,也确实为企业盈利带来了新的想象空间。那么,面对强敌环绕,其究竟能否突出重围,蓝鲸房产会持续观察。

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