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从翻番的合约销售 探一探众安房产利润增幅会有多强劲?

愉见财经 2018-01-11 22:19 愉见财经

明星房企2017年销售额数据正陆续出炉,其中港股上市公司众安房产以合约销售同比101%的增幅数据吸引了市场眼球。事实上,整个2017年是龙头房企的天下,多数中小房企表现并不佳,“小而美”的众安房产却能在此市况下,拿出了漂亮的逆市上扬业绩。

日前,众安房产有限公司(00672.HK)发布公告,其董事会欣然宣布,在2017年的12个月内,集团合约销售达到约101亿元人民币,较前一年增加约50.7亿元,增幅约为101%;而已售合约总建筑面积则约为679400平方米,较上一年增加约175200平方米,增幅约为35%。

售价方面也随市场走势有了稳步提升。公告显示,众安房产2017年相关平均售价约为每平方米14870元人民币,较上一年每平方米增加约4900元,增幅约为49%。(前述销售数据尚未经审核)

横向对比同业(数据更新至2017年上半年),众安房产2017年的销售同比增幅明显领跑。

喜人业绩呼之欲出

对一家上市公司而言,所有的数据能落实到归属上市公司股东的净利润,才算是真本事。但事实上,相当一部分中小房企在2017年的利润并不客观。他们感受到了融资成本高企、生存环境日益逼仄,一些小规模房企甚至因为亏损而吹响了撤退的号角。

因年报暂未公布,则从2017年上半年情况来看,Wind数据显示,117家披露中报的上市房企之中,总资本在100亿元以下房企有41家,其中23家上半年净利润同比下滑,超总数的5成,16家净利润亏损,占总数的22.54%。

在这样一个难言乐观的市场大环境下,众安房产却实现了稳步上扬。从去年年度的销售数据中,其实已可预期利润增长可观。

另一项可佐证这一预期的指标,是其已公布的中期数据(年报数据尚未公布)。2017年上半年,众安房产归属于股东利润增长16.8倍,财务水平稳健。

众安房产在2017的表现未负众望。单从已公布的2017年中报来看,受益于销售均价的提升,众安房产的毛利率已由2016年中期的14.7%显著改善至21.2%,毛利润亦同比大幅增长1.4倍至673.9百万元。

由此,在2017年上半年,集团实现归属于母公司拥有人应占利润为人民币430.3百万元,同比增长逾16.8倍;每股基本盈利为人民币0.18元,相比2016年中期的每股盈利0.01元,有了显著提升。

销售和利润向好,那现金流等财务指标能否保持健康呢?同样从2017年中报数据来看,截至报告期末,销售回笼资金带动公司持有总现金大幅增加至2459.6百万元人民币,相较2016年底的1442.1百万元大幅增加,公司财务水平更健康,流动比率也由2016年底的1.26改善至2017年中期的1.37,净债务对总权益比率由2016年底的50%减至2017年中期29%,为公司未来增加土地储备和提升杠杆提供了充足的空间。

汇总多方面数据做出推测,众安房产2017年全年喜人业绩呼之欲出。

前瞻性拿地策略+低成本的土储

观察众安房之经营秘诀,笔者发现了这样一组数据:

众安房产于2017年1月收购杭州余杭未来科技城地块项目51%的股权,总代价约2550万元人民币,该项目总建筑面积约109998平方米。

2017年6月30日,集团土地储备平均收购成本约为人民币1173元/平方米。

2017年6月30日,集团土地储备总建筑面积约为570.33万平方米(包括已取得土地使用权证和拥有合约权益的土地),足够支持其未来五年以上的发展。

这些数据说明了一个关键问题,项目主要分布在中国浙江省的杭州、余姚、慈溪、安徽省的合肥和淮北市、天津市以及加拿大温哥华的众安房产,其发展区域集中,前瞻性的拿地策略又使集团土地成本低廉、土地储备充分。这给其后续发展奠定了良好基础。

著名财经作家、企业家吴晓波,前不久在企业健康发展论坛暨众安集团创建20周年庆典上表示,众安的20年是见证了中国房地产发展、中国城镇化发展的20年。房地产是一个高度依赖资金和土地供应的行业,四、五年一轮调整。吴晓波评价称,成功的房地产企业一定是选对了跑道和瞄准了周期,房地产企业的负责人一定是一个对宏观产业、政策相当了解的人。

“选对跑道”的另一种体现是,众安房产深耕了20年的杭州,城市竞争力强劲,被热推为“新一线城市”。这种“水涨船高”的大背景,也为众安房产带来强劲增长动力。

杭州2017年成功举办G20峰会,令杭州城市建设水平整体上了一个台阶,进阶“新一线城市”。杭州亦已于2015年获得2022年亚运会的举办权,这是杭州难得的战略机遇期,大规模的城市建设如地铁、高铁、高速公路等正在进行中。从城市规划来看,杭州推进拥江战略发展,以钱塘江为主轴,打造“沿江开发、跨江发展”升级版,实现跨江发展向拥江发展的大跨越。2017年底,浙江省提出预仿效粤港澳大湾区,研究建立杭州湾大湾区,杭州将成为湾区的中心城市之一。

获工银国际资管连续增持

在二级市场上,据港交所披露的权益资料显示,2017年11月30日,ICBC International Asset Management Limited(工银国际资产管理)于场内增持港股众安房产(00672.HK)200万股,每股平均作价0.9885港元,涉及资金197.70万港元。增持后,工银国际资产管理持有众安房产2.93504亿股,比例由4.99%上升至5.03%。

此后,工银国际资产管理仍未停止逐步建仓举措。2017年12月12日,据港交所再次披露信息,众安房产获工银国际资产管理在场内以每股平均价0.8927港元增持好仓1000万股,涉及及资金892.7万港元。这次增持后,工银国际资产管理持股量达到3.54504亿股,持股比例提高至6.07%。

有市场观点认为,这是机构投资人对众安的充分肯定。

2018年1月11日,港股众安房产收报0.84港元/股,价值低估,或是入手好时机。

( 免责声明:本文仅供信息分享,不构成任何投资建议。)


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