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重庆囤地10年大赚10倍!李嘉诚有错吗?

杠杆游戏 2018-01-25 22:08

摘要:不要嫉妒和羡慕,更不必骂,因为囤地暴富几乎不是他的错

0125_1.jpg本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

李嘉诚最近又火了,原因是,其在重庆十年前24.5亿元囤的地,如今拟200亿出售。

这个新闻已经火了有一段时间,杠杆游戏一直想说点啥,可又一直没说,因为李嘉诚内地囤地、高价出售物业大赚已经不是什么新闻。

今天恰好看到新京报的相关评论分析文章,我也参与探讨一下。首先我要抛出一个看法,不要嫉妒和羡慕,更不必骂他,因为囤地暴富几乎不是他的错。那是谁的错?

杠杆游戏的观点是,错首先在于当初的卖地模式有问题。接着,更大的错误在于,这10年来,我们货币超发实在是够多。


1、数千亩的超级大盘,让开发商想不囤地发财都难!

卖地模式为什么有错?李嘉诚此次欲200亿元出售的地,位于重庆市南岸区,面积达164万平方米,也就是2500亩左右。

动辄数千亩的超级大盘、造城模式,根本上就决定了,开发周期本来就要十来年以上。

哪怕一块几十亩的地,从拿地到正常开发、销售周期也要动辄2年,甚至更长。可想而知,上千亩、几千亩地需要多长的周期。加之这个过程经历了好几次房地产的起落、调控,一直开发进程较慢,一点不奇怪。

至于说2012年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定:“未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。”

可李嘉诚旗下的公司并不是没有开发啊。也就是只要开发了一点,剩下的慢慢动,政府部门就没有理由收回土地。你拿他没办法。

再说了,人家已经付过款,又是这么大腕。杠杆游戏觉得,如果重庆政府真敢做点啥,这个后果和影响可能是惊人的,这不和不久前东北亚布力的情况类似了,要被全国黑。


所以,别说李嘉诚重庆这块2500亩这么大的盘,你无法不让他囤地,就是只有几千平米,他挖掘机开去慢慢挖地基,也是开动了的。

而这十年来,全国房价涨了多少、地价涨了多少?重庆当初房价是多少,现在房价又是多少?特别是2015年末、2016年开始启动的这一波行情,让房价、地价明显再上一个台阶。

这个泡沫横飞的过程,开发商比谁都心里乐。今天市场行情已经这样,人家10年前低价买下了这么大块地,今天凭什么不该高兴,凭什么不可以倒手?商人不逐利才是违反天性。

地方政府当初为什么要一次性售出这么大块地?这个不得而知。但很多城市此前都搞超级大盘模式,特别是当初对一些香港来的大公司、国内排名靠前的大公司,非常欢迎。

地方政府也有自己的算盘,希望靠这些优质的公司,实现品质造城,或者城市更新等。还有的还有产业期待,希望借助优质、大开发商招商引资,推动高端服务业发展。

同时大开发商给得出钱,一次性掏出几十亿买地有这个能力,也帮助了地方政府增收。

说白了,大家都是有自己的算盘。所以,今天我们嫉妒和批评李嘉诚囤地,可能根本就打错了靶子。


2、十年,M2从40万亿增长到168万亿,你说地价房价怎么可能不大涨

2007年末时,我国M2仅为40万亿,而到了2017年末,这个数字变成了168万亿。

就算什么都不做,地价翻4、5倍也是合情合理的。何况,我国物价并没有出现惊人的大涨,我们不算通货膨胀很严重的国家。

那么代价就是,有其他蓄水池,把多出来的货币吸纳了。是的,这就是房子和土地价格的倍增,就是资产泡沫。我们可以骂资产泡沫剪了穷人的羊毛,让富人更富、穷人更穷。

但回过头想,如果不靠房地产蓄水,这么多的水流通到市场上,会有什么后果?那就是物价高很多,接下来下一个词语就是民不聊生,公众的日子将完全没法过。买什么东西都贵,都买不起。

当然,杠杆游戏不是说要感谢房地产,而是应该反思,我们这么高的M2,必然出现一些资产价格的大涨。

10年前的2007年,全球金融危机还没波及到我国,我国经济欣欣向荣,房地产价格已经开始腾飞。不过,对于当初来说,二三十亿元依旧是个大数字。拿出这么大笔钱买地,用今天的观点看当然不算多(其实也不少),但要考虑当时的情况。

对于当时的李嘉诚来说,倒不能说这是一场豪赌。因为他见识过香港怎么卖地、控制土地出让,怎么玩出房价泡沫的。只要是正常的思维,他该明白,中国内地一定会走上香港的路。


是的,土地财政、货币放水、阶段性鼓励房地产,和房地产是真爱,这些道理他应该比当时但内地开发商更懂,年纪和阅历!

而李嘉诚,他有名气、声誉,重庆也好,其他城市也好,当时都喜欢他。都邀请他来投资,他也乐于参与到内地房价腾飞中去。

所以,大家一拍即合。货币帮忙、政策鼓励,地方政府盛情难却,他在内地低价拿下了很多地。此前杠杆游戏多次分析过和黄、长江实业的相关财务报表,他在内地的很多地,都是多年前拿的。

那么今天,自然就到了收获期。无论自己盖来卖,还是直接倒手都是大赚。正如杠杆游戏此前分析过的,时间就是力量,就是金钱,李嘉诚卖房子的利润率非常高,远高于内地大部分房企。


3、囤地不是谁都可以,超低负债率让李嘉诚可以抗风扛雨迎接彩虹

负债率问题是很现实的。如果你动辄百分之八九十,甚至超过100%的资产负债率。你还敢不加快开发进度?

买地是要花钱的,甚至买地很多钱还是有成本的。动辄6、7个点的成本不算高,一些内地房企的资金成本更高。如果这样,你放10年,成本就翻倍了,你还敢这么玩?

我们看香港几大地产巨头,无论李嘉诚的长实,还是恒基、九龙仓,他们的资产负债率都在20%-30%左右。而内地房地,优质如万科,也是80%左右,碧桂园差不多90%,恒大之类杠杆游戏就按下不表了。

超低的负债决定了,李嘉诚等的资金成本很低,按照其自己节奏开发即可。而相反,内地房企大部分拿地激进,动辄还搞出地王,必须靠稳定现金流循环。

如今的霸主恒大,当初就差点因为资金链紧张而倒下。当然,他们吸取教训的办法也很有趣,就是买更多的地,撬动更高的杠杆,靠高周转实现资产负债率的稳定和下降。


这个玩法同样也是囤地,但方式不同,是靠循环囤地。今天的高价地,明天可能就是低价。只要货币放水不停下来,只要土地财政问题无解,只要地方和房地产还是真爱,那么房价就一轮轮大涨。

在猛涨中,越迈开步子的开发商做越大,周转效率越高,越可以获得土地增值的收益。他们不过是办法不同罢了,或低价买郊区地,坐等整个城市地价、房价上去,郊区变热点地块,地价、房价上去;或做地王,坚定看多房价暴涨,然后脱手……

至少这一波,无论内地的房企大鳄,还是李嘉诚们,都是受益者。区别只在于,李嘉诚超低的负债率,让他没那么累,不需要在追求规模中艰难生存、维持现金流和债务的平衡、可持续,而是直接近十倍的资产获益。

未来还有没有这样的神话,杠杆游戏不知道。但起码迄今为止,李嘉诚内地1000万方的土地储备大部分还没动。

如果说这是炒地皮,那么在这一波行情之前活下来的开发商,谁又没被动参与呢?


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杠杆游戏

前媒体人和经济研究员主笔,致力用数据读懂中国经济的杠杆与泡沫

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