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重磅发布!2018“一号文件”对房地产未来意味着什么?

杠杆游戏 2018-02-05 22:03

摘要:一号文件为房地产托底,特别是三四线城市房价稳定,提供了坚实保障

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本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

最新的一号文件,名为“中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见”。可以说,乡村振兴的初步战略蓝图绘制出来了。

下一步,未来很多年,就是去执行和实现这个目标。这其中自然蕴含着不少商机和财富机会,而围绕这一切,最大的资源就是土地。其中,又以农村集体建设用地,特别是农民的宅基地最受关注。

因为它最为值钱,甚至事关我国房地产的未来,关系千万级数量农民获得大量财产性收益……

杠杆游戏就来对2018“一号文件”和我国房地产的未来、农民如何获得大量财产性收益,之间的关系,做个简要分析。


1、城市土地供给模式短期不会发生质和量的巨变。今年一号文件提出,要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,即落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

这些话看着很累,翻译一下就是:农民的宅基地入市,比如闲置宅基地怎么入市,或者怎么在农村就地让他升值,未来一段时间主要还是完善、探索政策。

意思就是,短期内并不会出现农村宅基地大量直接入市。颠覆我国多年来的城市供地模式,恐怕不是一早一夕。

正如此前,国土资源部部长姜大明说“政府将不再垄断住房供地”时,杠杆游戏分析过的,打破政府宅地供应垄断肯定不是一早一夕。


2、那么,指望靠宅基地大量入市,实现城市房屋土地供给大增,进而降房价的憧憬,真的只是憧憬。当然,杠杆游戏并不是说房价一定会涨,而是说指望宅基地大量入市短期不能奢望过高。

至于房价降还是涨,很多因素决定。

从一号文件的相关表述中,可以看出,目前宅基地、集体建设用地入市,主要还是建设租赁用房。不管怎么说,部分能入市,无论对农民还是农村集体财产的增加,至少都是好事。

如果总的住宅供应,无论是出售的商品房,还是各类保障房,包括农村集体建设用地建设的租赁房可以增加,对于刚需和稳定房价来说,怎么都是好事。

3、一号文件实际为房地产托底,特别是三四线城市房价稳定,提供了坚实保障。目前,一二线城市的房价、农民进城务工的主要职业决定了,农民进城落户和定居,主要不是这些城市,而是县级城市、三四线城市,包括就近城市化。

恰好,一号文件明确提出,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出,引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。不能强迫农民以放弃宅基地使用权为前提进城落户。

也就是说,农民可以带着上述权利进城落户。若此,农民更愿意在自己能力范畴内的城市买房,包括落户。这些城市是指哪些?如上述分析,三四线、县级城市。

这一波周期下来,三四线、县级城市的销售普遍不错,旧库存去了,部分新库存(开发商见好继续买地开发)又来。未来咋整,一号文件可谓是雪中送炭。


4、农民买了房子,自然为各类消费保障提供了支撑,宏观经济稳定也更有基础。房子买了,要装修、买家电。而定居城市的生活方式,和此前平时打工、过节长时间回家的两栖模式比,明显留在城市的消费增加。

总而言之,最新一号文件,对提升我国常住人口城市化、户籍人口城市化率都有帮助。城市人口越来越多的国家,当然比农村人口多的国家消费能力强太多。

5、帮助更多落后地区农民脱贫,培育更多有财产性收入的农村中产,有了顶层设计。虽然一号文件说不可“违规违法买卖宅基地”,“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”,但为宅基地活化利用、大胆探索留了很大口子。

比如不准城市人去买宅基地,但是并不反对农民或者农民集体组织,盘活闲置、集中宅基地,发展民宿、农村度假休闲、康养租赁住房等。至于资本怎么合作、对接,一定有办法。

另外,放开城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂。穷地方的集体建设用地可以流转到富裕的城市去,甚至是富裕的跨省大城市去,这样土地增值不就更有保障。

前提当然是,跨区域流转土地的增值部分也好,就地搞农庄、民宿、康养也好,收益分配应多给农民一点。否则落后地区农民的脱贫、培育更多具有财产性收益的农民,就是纸上谈兵。


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杠杆游戏

前媒体人和经济研究员主笔,致力用数据读懂中国经济的杠杆与泡沫

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