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央行发信号了,2018投资买房建议(干货)

观点 2018-02-14 10:53

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

央行昨天公布了1月份的信贷数据,有很多券商分析师都分析过了,但还有人问我,我就顺便说几句吧。

1月份社会融资规模增量为3.06万亿元,人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元。分部门看,住户部门贷款增加9016亿元,1月末,广义货币(M2)余额172.08万亿元,同比增长8.6%,增速比上月末高0.5个百分点。

人民币贷款是创造了历史新高,M2环比增长了,但这确实并不意味着信贷又重回宽松了,我只说针对房地产贷款,相信银行信贷员和中介按揭员都能感受到,今年的房贷紧张程度,并没有比去年下半年松,只是去年下半年积压的单子,去年额度用完,集中到年后释放了。所以今年的房贷我估计又会跟去年一个趋势,上半年宽松点,加上今年年初定向降准,上半年额度确实也会多些,下半年房贷大概率又会没有额度了。

从银监会主席郭树清这强力去杠杆的姿态来看,2018年贷款放松的可能性不太大,利率已经上浮的城市要回到基准也不太可能。除非当局中途又决定放缓去杠杆的节奏,最近因为股市大跌的原因,已有一些媒体声音在批评基层搞去杠杆竞赛了。

马上过春节,很多人会返乡置业投资,为了给大家提个醒,我今天特意在知识星球发了个人看法,本来是星球独享内容,但过年了就当给所有读者的友情建议吧,星球上有些不严谨的地方修改了一下。

为什么说现在不适合投资了?但有的情况刚需还可以买?

之前我说过,凡是价格翻倍的,我一律建议不要再投资了。即使房价后面还会涨一点,但你买进来至少三五年内是没钱赚的,何必去做一个亏本的生意呢? 1、

一线城市,政府调控严,三五年内可能都不会放松,买一套500万的房子,贷款350万,月供就是2万,利息占七成1.4万,一年就是17万的利息,三年50万,五年85万,再加上你买来时的30万税费成本,也就是说,你这房子三年,如果不涨到580万,而且前提还必须是你卖出去的税费中介费30万全部由买家承担的情况下,你就要亏本。

说实话,对于北上广,哪怕区区80万,我都没有这个信心,三年能涨到这个价。现在跟2010年后的行情会比较类似,需求在09、10年集中释放,然后政府控制需求端,市场成交量下跌,成交较为艰难。投资客在2010-2014年期间买的,并没有什么钱赚,收益主要靠2015年政策放松后的短时间爆发。但你在2010年投资买的,肯定是比不上你在2014年的收益率,因为每一年的涨幅还抵不上你的成本。

因为这期间有政府压着,房价就很难涨起来,房价只要平稳,哪怕不涨也不跌,你投资都是亏的,这就是我为什么说现在不适合投资。想投一定要在调整一段时间,在政策趋于放松时,比如调整了三年后再买,届时不管他政策放不放松,反正市场的需求也积累了一些,市场本身会有上涨的动能,那你投资也可以下手了。

2、

二线城市,调整的周期会比一线城市要长,虽然政策上会比一线城市要宽松,但是,他本身的需求量就不够多,尤其是有些城市,比如长沙,买新房拿房产证的时间太漫长了,一般是2年半到3年,才能拿到房产证,等你拿到房产证时,特别是现在政策还限售3年,想卖都不能卖。

很多二线城市的读者都跟我交流过,比如上一轮,2010年是当地的高潮,跟风买进去,投资的基本上被套了6年,2010年买的,还不如2016年上半年买的,涨幅一样,但成本更高,光银行贷款50万五年利息就得亏10万,前者白白等待六年的时间。哪怕不是到2016年,到2014年跟着政策调控放松时买,也用不着等六年啊,也只多2年啊。

二线城市,从一线回去返乡置业的特别多,有的倒也不完全是为了投资,只是因为一线涨太狠了,担心以后连二线也买不起了,赶紧先回去买一套占个坑,幻想着以后回二线工作生活,但我觉得你如果不打算马上回去就不要冲动,前几年没涨时买可以,现在已经翻倍了就没必要头脑发热了,一买套五年,那时候你又回不去,又想到一线买,因为房产证出不来,因为限售,不仅卖不掉占用资金,还占用贷款名额,亏大了。我身边已有好几个这样的案例,希望大家不要重蹈覆辙。

3、

三四线就更别说了,沿海的三四线相对还好点,但中西部的三四线相当于股票的垃圾股。表面上价格虽然一样可能是翻倍,但你作为二手房卖时赚不了几个钱,还折腾。因为不发达地区的三四线二手房价格会比一手房要低不少,银行的评估价给的低,会导致买家买二手房首付比例高,新房多,大家都会买新房,没有二手房市场,你想卖很难成交。

深圳周边的中山和惠州就是这个问题,买了卖不出去。这种情况,要等到什么时候才能改变呢?等新房都卖完了,这个片区没有新房可开发了,才会有二手房市场。 新房和二手房的成交量至少是1比1了,才有希望。

4、

但是刚需和换房的,为什么我建议可以在调整一段时间,比如两年后,并不一定是调整的末期入市呢,比如北京,甚至是今年的深圳,因为调整两年后,消化了一些泡沫,像北京一年就跌了20%,换房的完全可以考虑换了,因为后面还能不能继续跌多少,谁也判断不了,但你在低位换房,比你以前在高位换房划算多了,因为是同时买卖,所以不存在吃多少亏的问题。

另外还有种情况,比如长沙,新房因为政府限价,有的片区,比如洋湖,有的楼盘新房价格9000元/平米,二手房1.4万,这种情况,刚需完全可以买新房,就看能不能买到,能买到就不要犹豫,因为有价差5000,就算房价再跌,也有百分之二三十的空间,不用担心,但不要去买二手房。但有的片区,新房二手房价格差不多,并没有价差,比如投资客扎推被炒作很厉害的梅溪湖,建议你就不要买了,因为新房并没有优势,以目前的新房价格,论后期的升值空间,我相信洋湖会超过梅溪湖。 长沙的情况我这几天还在写专题文章,很快就出炉了,等我。

总之,情况不同,对应的方法也不同,不能完全一概而论。


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