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翻完十年政府工作报告,房价怎么一路涨来清晰可见!

杠杆游戏 2018-03-06 23:11

摘要:看到货币适度宽松、支持住房消费、节约集约用地、放松户口等措辞要当心

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

一年一度的全国两会又隆重召开,大家非常激动。

譬如,今天(3月5日)的政府工作报告说,提高个税起征点,也谈了房地产税,继续强调房子是用来住的、不是用来炒的定位……

很多杆友想知道,今年政府工作报告对2018年的房地产,到底意味着什么?是不是2018依旧是调控的大年,指望调控放松没戏?

经过多年的调控,很多人也都明白了,房价说白了就是看宏观和货币政策。而政策其实都在字里行间,都是顾名思义。但没有比较,很多措辞也就没有那么多的意义。

过去十年,恰好是我国房地产最快增长的十年,我们又经历了几次调控周期,不少地方房价有过起伏。杠杆游戏今天回顾一下,过去十年,我们政府工作报告关于地产、货币政策的表述,对我们看清2018年房价,甚至更长一段时间的走势非常有帮助。

1、房地产一触即发的2008年

先从十年前的2008年回顾起,当年政府工作报告,关于房地产是这么说的:

今年要采取四项措施:一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元,比去年增加17亿元;地方各级政府都要增加这方面投入。同时,要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构,增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。四要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时,要加强农村住房建设规划和管理,切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业。

如下图1,杠杆游戏注意到,2008年除了四项举措外,当年还有3项大的指导原则。但从人多地少、集约利用、防止房价过快上涨等措辞里,可以看出住宅供地被限制之严格,房价即将大涨的苗头已经开始显现。


图1.2008年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

实际上,在此之前2003-2007年,我国经济拉开的那一轮高速增长,房价已经今非昔比。就差一个导火索,开启更辉煌的房地产黄金时代。

2、全面鼓励房地产大发展的2009年

当年政府工作报告,关于房地产最重要的话,是这么说的:

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

所有的语句都充满对房地产的支持和鼓励。这样的大支持,实际是寄予厚望,因为世界金融危机,已经摧毁了半个华尔街、半个美国经济。


图2.2009年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

世界需要再平衡,中国经济一不小心跟着遭受重创,大量的民工回乡,大学生就业问题越来越突出。只有房地产、基建可以拯救彼时的中国经济。

这一年,政府工作报告还说,要实施适度宽松的货币政策。是的,在杠杆游戏的理解里,宽松二字一旦出现,意味着大水漫灌,意味着泡沫必然吹起。

3、保障房开始受到重视,想要遏制房价过快上涨的2010年

这一年,经历过了2009年房地产的疯狂,国务院政府工作报告这样说:

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

但是,放出去的水哪是那么容易收。地方政府因为基建大干快上、各种平台债务开始激增,唯有土地财政可以解忧。

调控开始越来越严,当年也说这是史无前例的调控,甚至一些和户籍、社保限制有关的调控政策,还被批评——杠杆游戏当时也是这么认为的。但是效果依旧不明显,房价难压住。地方和中央的诉求,明显有偏差。


图3.2010年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

还值得注意的是,保障房受到越来越多的重视。今天回过头去看,这样的力度还是不够大,调控就是应该严一点。而差别化信贷政策、差别化税收优惠意味着,口子依旧还在。

房价很难被打压下去。


4、提出长效机制,公租房受到史无前例重视的2011年

经过泡沫飞舞、调控发力,2011年房地产长效机制全面提出。特别是,保障房获得史无前例的重视,保障的归保障,市场的归市场,多么美好的愿景。

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度,提高透明度,加强社会监督,保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

即便是今天去回忆,杠杆游戏依旧觉得2011年是充满魅力第一年。货币准备大收紧,重庆的公租房模式受到全国重视,准备复制到全国。

事实却很闹心,2011年四季度货币又放松了一下。


图4.2011年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

无论如何,2010-2011年的调控周期,还是让很多刚需小白领上了车。杠杆游戏有好几个城市的朋友,就是因为那一轮上车,获得了后来倒手、换大房子的机会。

感谢那一轮调控。

5、希望促进房价合理回归的2012

至少措辞上非常难得,国务院的政府工作报告,甚至说要促进房价合理回归。这是2012年,上一届政府的最后一年。

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。

现实当然不是那么简单,2012年房价并没有合理回归,房地产长期平稳后来也没有实现。


图5.2012年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

但当年,保障房,特别是公租房依旧被重视,甚至提出要建立相关的建设、分配、管理、退出的全国性机制。不仅如此,住房信息系统也被要求加快建设,似乎我国房地产税也快了。

而且房价,整体而言,确实冲高了,但起码开始稳定。有足够多的保障房,有信息联网,有房地产税的可能,未来似乎越来越令人憧憬。

杠杆游戏有时候在想,如果后来的几年加把油、顶住压力,沿着之前思路一鼓作气,今天房价还会如此吗?

6、调控和保障房继续受到重视的2013年

2013年,W最后一次做政府工作报告,他说:

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理,让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套,继续推进农村危房改造。

保障房依旧是被重视的,房价稳定要被上升到工作责任机制。未来似乎真的可期,房价在很多城市也明显冲顶,曲线应该可以向下了吧?


图6.2013年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

新任博士也说了,不搞大水漫灌,要和过去说道别。真的是新气象,房地产不再那么绑架中国经济?

年中,一场钱荒,给了所有幼稚的人一记重拳。

7、地产承压,棚改开始大起步,调子在变,从调控变为促进房地产市场持续健康发展的2014年

措辞已经开始变化,因为2014年,库存问题开始出现:

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房480万套,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

重视保障房的措辞还在,但重点已经是棚户区,而不是公租房:新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上。字里行间的意思已经显露。


图7.2014年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

棚改的厉害在于,需求被增加、货币化补偿逐步被尝试。上头也很无奈,经过2008年金融危机后的货币大放水、房地产大发展,很多三四线、县级城市房地产供应过剩,需求跟不上供应。

库存开始出现!

所以投机要被抑制,其实自己已经被抑制,而重点是促进市场持续健康。调控逐步不再提,一个个城市开始变相或公开放弃调控。

因为库存,2014年房价整体还是稳定的,甚至不少城市实际是下跌的。但是,你要知道,跌不起啊,这为2015年再放水打下铺垫。

如果今天去回忆2014年的政府工作报告,杠杆游戏要说,这一年意味着2015年一定会放水。


8、“调控”二字消失,棚改大力推进,户口要求放松,节约集约用地的2015年

这些措辞看懂了吗?2015年要继续帮助去库存!

加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。

“调控”二字已经彻底找不到,棚改大干快上起来,货币化补偿公开提出,户籍制度改革抓紧实施,放宽户口迁移。

这一切,都是在创造需求!


图8.2015年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

还有更多的信号,2015年的政府工作报告还提出:稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12%左右,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。

当年,我和朋友说,股市可以寄予厚望,否则放水可能又不可避免了。我是多么希望股市不破灭的,或许能挽救后来的一切。

只是,我太幼稚。你懂的,松紧适度,M2根据需求可以略高,也就是稳中偏松的意思。这早就为后来的降息、降准打开了大门。

那一场股灾,更是让房地产获得更大的倚重。

9、居民住房消费再次被公开支持的2016年

上一次类似的鼓励还是2009年,当时措辞其实比2016年还高调,但2016年启动的房价行情比措辞更魔幻现实。

今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存,促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

杠杆游戏注意,这一年甚至没有像过去9年那样,专门拿出一段讲房地产,但行情却是过去9年里最触目惊心的。

如下图9,房地产是放在新型城市化、城市规划建设管理中去谈的。从中应该嗅到味道,房地产也要升级,新型城市化说白了钱哪来、基建怎么搞?


图9.2016年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

什么都要靠房地产!2015年降息、降准闸门已经打开。开工没有回头箭,房地产受到支持,税收、信贷、刚需、改善都被支持。你懂的。

一场暴涨无可挽回。

10、有鼓励、有遏制过快上涨的2017年

开宗明义,2017年政府工作报告就说:

因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

从中应该读出来,三四线城市去库存、房价是被支持的;需是被支持的;买不起可以租,租购并举嘛;调控只是分类;调控只是遏制过快上涨,不是不可以上涨;棚改继续发力,未来还要改几千万人。


图10.2017年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

所有这些合在一起解读就是,2017年整体可以涨,三四线可以多涨一点,大点的城市调控得严一点,微涨还是可以的。

最后,2017年,每个城市都成了“贾会计”,都要采取一些手段,让报表好看。特别是一二线这些特大、超大城市们,暂时得糊过去。

如果认真看过2017年政府工作报告,就应该明白,起码刚需2017年任何时候,都不该犹豫。犹豫了就是吃亏,就是血汗钱没了。杠杆游戏2016年开始就这么说,但可惜,很多人听不进去。


11、分类调控继续,货币见机行事的2018年

最后,我们看看2018年的政府工作报告,关于房地产具体有哪些措辞:

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


图11.2018年,国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

这些表述基本延续了过去一年多的官方定调。同时首先强调的是棚改,接着是公租房,对弱势群体的帮扶。

也就是说,最困难那部分人,努力让他们得到最大的重视,包括让符合条件的外来务工人员也能有机会住公租房。

但反过来也可以说,中产阶级,主要还是靠你们自己。为了让大家实现安居梦,房价不大涨,调控会努力,地方主体责任继续。

对了,还有一个住房梦渠道,也是过去一年常说的,租吧!共有产权之类,多主体供给、多渠道保障、租购并举!我想,各位杆友应该明白了。

起码,对于炒房目前还是不欢迎的,除非你资本雄厚,否则小散型炒房,暂时不太给套现机会。另外,三四线城市不再被鼓励去库存,但房地产市场平稳健康发展又被提及。

这意味着2019、2020年将发生什么?当然还要看联储眼色。

最后杠杆游戏啰嗦一句,货币政策方面,政府工作报告是这么说的:

稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定。

说直白一点,2017年太紧了,2018年可以根据需要……

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杠杆游戏

前媒体人和经济研究员主笔,致力用数据读懂中国经济的杠杆与泡沫

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