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再见了,炒房客!

观点 2018-03-06 12:34

来源:金融家

作者:金融家@不狗



“给我一个杠杆,我可以撬动地球……的房价!”炒房客就像新时代阿基米德,他们的活跃挑逗着房地产上中下游人群的敏感神经。


30年河东,30年河西,政府再次喊话强调“房子是用来住的,不是用来炒的”!


随后各地也加快打击炒房客的节奏,北京率先放狠话“禁商住、改学区政策、自住房供应加快、房贷利率上浮”;随后监管要求金融机构自查个人经营贷、个人消费贷,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况;保定表态“购房10年内不得出售”,堪称史上最严……


而近期,银监会发话助威:今年主基调将控制居民杠杆,说明房贷严控态势短期内都不会放松。


政策高压下红海瞬间变死海,炒房客入水太深抽身乏力,曾经的炒房大神摇身一变包租婆——手里积压大把房子,房价下浮还脱不了手……


炒房客,这次又凉了。


01 炒房2年,100万变5000万不是梦


春节之前,央视报道过一位炒房客炒房2年,直接200万炒出了5000万,意料之中地让好多人没过好年。


2014年底,李先生还只是上海普通白领一枚,在深圳房价刚刚开始出现异动的时候,他敏锐地发现了机会。


为了不错失良机,他立刻辞去工作回深圳专职炒房,以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资,没过多久这套房子从400万涨到了800万。


之后房价的涨势出乎了他的意料,但在惊讶之余他把投资的网撒得更大,李先生把父母的房子也都拿去做了加按揭贷款,亲戚的指标也都借来买房……到这里为止,还只能算作是普通的炒房技巧。


资料:加按揭贷款


就是仍处在按揭贷款中的房屋进行再次买卖或估价,并且房主向该银行或另一银行再次申请按揭贷款。


说白了就是对有贷款的房子重新估价,按照新评估价追加放贷。只要房子继续涨价,加按揭贷款理论上是可以重复操作的。


接下来李先生的非常规操作,才是200万增值到5000万的重点。


李先生通过前述所说的加按揭贷款的手法,在2015年反复操作了17次,2016年操作了4次,到2017年初差不多有5000万的盘。


除了李先生的加按揭贷款,其他炒房客还开发了包括高评高贷、气球贷、月供贷等各类炒房妙用的操作,小金简单给各位介绍一下:


高评高贷:就是把房子的评估价做高,然后从银行套出更多的按揭贷款,这种操作可以让炒房客首付不用一分钱,连税费都给贷出来了,也就是零首付炒房。


气球贷:这是一个很形象的说法,意思是,贷款像气球一样,可以尽力膨胀。比如炒房客贷款100万期限10年,但月供却能按照贷款期限50年来计算。到第十年最后一个月一次性还完,这样前期月供就会变得很低,炒房客可以用同样的钱供更多套房子 。


月供贷:这其实是首付贷的变种,这个操作,贷款人也就是炒房客可以在第十年倒数第三个月,申请加按揭贷款!套出来的钱继续还月供,循环往复,直到卖房套现。即使不卖掉房子,也不用担心断供。


据小金所了解,上述只是常规操作,在炒房圈,贷款只是基础,如何利用才是暴富的关键。组队围剿、与商为盟、借势炒作……买房不是他们的目的,卖房才是初衷,在手上积压一堆价值水涨船高的房子之后,再适时转手赚取差价,炒房客的生意一本万利。



02 致富梦碎,炒房客凉凉


包租婆,没水了!谁能想到,叱咤一时的炒房客最终的结局是成为房东。


大多数被房价泡沫压得透不过气的买房一族都对炒房客痛心疾首,但“我恨你却不能拿你怎么办”的无奈也是社会现实。


不过,熬了30年,终于迎来了大快人心的历史时刻:监管严打炒房客!


2018年伊始,多省住建部门的工作会议坚持:“房子是用来住的不是用来炒的”定位,坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。


这一切,将抑制房地产市场投机性需求,或者说,就是为了打击炒房客。


事实上,从2017年初开始,炒房客的眼里就已经常含泪水了。不知道前述所提到的李先生是否在手握5000万大盘的时候及时撤退,不然,也是一场肠子都悔青的黄粱一梦。


去年5月,数个城市推出了新的房地产调控政策,尤其是保定抛出了史上最严的房地产调控政策,给整个房地产行业带来巨大的冲击。


首先是北京放狠话调控房价:禁商住、改学区政策、自住房供应加快、房贷利率上浮……此举在限制房价方面,严厉程度可以说是领全国之先。


随后,同年9月初,央行营业管理部、北京市银监局下发通知,要求金融机构自查个人经营贷、个人消费贷,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。


看官听不懂,炒房客心里明白着呢!三类贷款——把房子抵押给银行借钱出来的房抵贷、以大额消费为目的向银行借钱的消费贷、小生意人以经营为目的向银行借钱的经营贷都是炒房客炒房资金的主要来源。


而小到十几万大到几百万元的贷款,在炒房客手中加以利用,就能从银行借出好几套房子的首付来,并且利率都非常低,不到10%,贷款时间也不算短。


加上前述小金所提到的加按揭贷款、高评高贷、气球贷、月供贷,这些钱用来加杠杆炒房,是再好不过了。


而这些贷款秘籍也早已在炒房圈广为流传,有些人自己有了经验,还专门做起了中介的买卖,帮人筹划如何钻空子借钱。


如今资金截流,毫无意外,投机炒房的门槛会高到天上。


而据悉,北京出手之前就有银行事实性收紧了,之前公务员借消费贷能借出200多万来,好多公务员人均两套房。到政策下发时,负债超过100万,很多银行已经不借了。


除此之外,在北京之后,河北保定也对炒房客下了逐客令:对一宗地进行拍卖,限制了最高竞拍地价,也限制了最高房屋销售价格,其中最震撼的是,购房者在取得房产证之日起,10年内不得买卖,堪称史上最严。


购房10年内不得卖出是什么概念?对一般刚需购房者而言无关痛痒,但对于炒房客来说,那就是晴天霹雳。


10年不能卖房,炒房投机致富的可能性减小,长线投资房产不确定性高;


10年不能卖房,杠杆压力增大,资金流通受限;


10年不能卖房,就等于这期间有房价熊市只能干瞪眼并且到期之后还有遇上房价低迷的风险。


在限购、限贷、限价政策之后就是限售,而且限售的期限越来越长,监管用意很明显——刀刀直逼炒房客命脉。


炒房不易,且行且珍惜……


毕竟,对炒房客而言,如果你不能高位套现,不能把资金退出的话,那么你就只能在租赁上想办法回收资金了,但通过这个途径,你需要50年,相当于为人民服务,为租客服务了。


同时间,一二线城市房产投资也被大规模杀伤性调控,即便炒房客前脚刚到三四线城市疯狂买房,政策后脚就跟上:多地施行限售政策,即房产购买后3-5年内禁止再销售。


唇亡齿寒,炒房受限,炒房客凉凉。



03 炒房简史了解下?


中国人对房地产的执着有目共睹,如果用10年的时间冷静下来,让普通人看到这期间房价的起伏之后,或许也会对买房有更好的理解……


一轮迷失,一轮回归,回顾炒房客在过去30年的兜兜转转,这个道理不难解释。


“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花。”这话最早在1988年的炒房圈里被奉为致富金句,短短一年时间,炒房客就将刚刚商业化的中国地产搅成一片红海——当然只是对于他们自己而言。


历史总是惊人的相似,30年,原来炒房客和这个社会已经博弈了这么久。


1993年,在炒房客的催化下,海南房价出现非理智涨势,首个房地产调控政策加急出台,海南房地产市场应声而落,海南经济进入断崖式下跌,当地95%的房地产商破产。


而自此,海南代表性景观除了“天涯”、“海角”之外,新增一枚“烂尾楼”。据悉,海南以仅占全国0.6%的人口,贡献了10%的积压商品房,而这些积压房直到2008年才处理完毕。


以上,小金将其称为炒房1.0时代——开场华丽仓皇收尾。


2000年,“温州炒房团”首次现身。短短几年,他们将约2000亿元资金投放到全国各地房地产,其中除北京、上海之外,杭州、青岛、重庆、沈阳均在征程之中。值得一提的是,这些人选中的地方直到目前为止在全国都是综合实力靠前的城市。


比起海南的疯狂,温州炒房团看起来像理智的投资,但仍然是点燃楼市的一大助力。2010年,国务院印发了“国十条”重令,全国楼市成交锐减,交易惨淡。


因房价暴跌三四成,再加上利息等财务成本,叱咤楼市10余年的温州炒房团被高位套死,资不抵债,最终彻底灭亡。


以上,小金称其为炒房2.0时代——炒房客抱团,比起1.0时代的跟风性质更激发民愤。


炒房3.0时代,合作模式已经升级,除了抱团组队之外,炒房团还跟开发商成为了同谋伙伴。


常规操作是以对象楼盘20-30%套数购房,用很低折扣购房炒高楼盘价格,随后进入预售之后交房之前通过“退房”再销售交给接盘侠——真正的买房者……


这之中较为典型的炒房客就是前述李先生200万炒到5000万例子,但这类强烈依赖“楼市必须只涨不停”的方式,面临房价下跌他们的资金链就难以维系,接着就是一系列的连锁爆仓……最终楼市崩盘。


另外一类典型被称为高级玩家,在限制买房之前,炒房客会通过假结婚、代持两种方法避开限购令。简单来说就是通过协议等手段增加手上持有房产数量。


时过境迁,随着近来国家严打炒房,炒房客的地位也渐渐在新富队列下沉。


过去,投资再多项目,也不如拥有几套学区房更受人尊敬,炒房客比其他投资人心理上更有优越感。但随着房价顶点降临,调控出台,炒房已经不再是一个真正意义上的优先投资选项。


听说,在互联网创业投资成了新的全民狂热之际,面对那些中产卖掉北上广的房产投入创业创新浪潮的人,固守着炒房生意经的人却沦为新富鄙视链的底层。


对于炒房客要凉,小金听过一个观点,看官不妨听听:


炒房客没落之前,他们赚到钱了,却伤害了真正有住房刚需的人。但可怕的是,在那群买不起房的受害者中,却绝大多数是羡慕着那群伤害他们的始作俑者。


现在,炒房客算是暂时凉了,购房者松了口气,期待着买房能更顺利,同时也在庆幸,自己不是被套死在积压房里的炒房客……


但原则上,普通购房者和炒房客的博弈是毫无胜算可言的,即便如今政策紧逼炒房市场,但很难断言他们会就此罢休。


要知道,贫穷限制想象,但利益永远不会束缚思维,很遗憾——这就是事实。我们唯一能做的就是理性买房。


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