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被恒大碧桂园赶超,万科二三季要加速出货

时代财经 2018-03-08 11:39

文/时代财经    黄昱

近期,各大房企陆续发布了二月业绩,碧桂园、恒大、万科等龙头房企继续领跑。尽管二月销售业绩略有下降,但万科前两月的销售规模也已突破千亿规模。

前2月万科共实现合约销售1035.8亿元,同比增长19.6%,但2月单月356亿元的销售却比去年同期下降了7.6%。万科在近日的电话会议上透露,从认购的角度,今年2月份的销售面积同比下降了29%,销售金额同比下降了39%。

相较于万科同比减少的情况,同为龙头房企的恒大和碧桂园却延续着极高的成长率。2月份,碧桂园和恒大的合约销售达到了546.8亿元和481.4亿元,增幅为41%和51%。

克而瑞研究中心分析认为,碧桂园、恒大在2月销售额能有明显的增长,主要是由于其在三四线城市布局项目较多,受到春节返乡置业旺盛需求带动。此外,恒大本月进行大力度打折促销活动,全国所有楼盘享基础优惠88折,有力促进了销售业绩。

相比于往年,龙头房企迈过千亿门槛的时间普遍提前。除了自身规模增长的驱动外,在对后市预判不太明朗的情况下,快速出货,维持安全的现金流已经成为龙头房企的一个共识。万科就在电话会议上透露,将在二三季度加大推盘力度。

二三季加速出货

自去年三月份以来,楼市调控力度不断加大,在限贷、限购等政策的影响下,购房者将承受更高的首付比例和个人住房贷款利率,这使得整个住宅销售市场放缓。

万科提供的数据显示,2月份的销售当中,有70%左右的购房者选择按揭付款,平均首付比例是四成三,而去年平均不到四成,首套房的平均利率也从去年的4.2%、4.3%增长到了5.2%、5.3%。

融360大数据研究院监测数据显示,2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比上升0.55%,同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。其中广州和深圳为四个一线城市中2月首套房贷款平均利率最高的城市,分别为5.37%和5.44%。

同时,2月在全国35个城市533家银行中,共有34家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务,较上月减少3家银行分(支)行。另外,近期中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务,这在一定程度上也显示出房地产市场信贷不断缩紧的趋势。

“前两月房地产市场的整体环境虽然相比去年上半年要更紧一些,但相对于14年上半年的情况还是要好很多。”万科方面指出,虽然认购到签约的周期有所拉长,但按揭放款并没有停下来,放款周期仍能保持在一月以内。而前两月,万科的销售回款率达到了94%,接近去年95%的水平。

对于2月销售的下滑,万科认为是春节假期直接导致了销售时间缩短。同时,万科在2月份的推盘量也低于去年水平。不过,尽管销售下降,但相关数据显示,万科2月份的销售去化率稳定,在55%左右,略高于1月份。

在正常的年份下,万科的推盘重点会放在下半年,用他们自己的话来说,往年下半年的推盘量会比上半年多50%。今年前两月万科的推盘面积为200万平方米,全年的计划是4500万平方米。按照目前的进度和安排,万科往后每月的推盘量将在400万平方米以上。

不过,对于后市的不确定性,万科表示将在二三季度尽快推盘。“我们不知道未来市场会发生什么样的变化,即便现在来看不会有很大的波动,但如果能够提前锁定更多的回款的话,那么在未来不确定性的环境中,能选择的可能性就会更多一些。”

时代财经统计发现,2017年万科销售贡献最大的两个时点来自于一季度和四季度,分别为1502亿元和1336亿元。今年万科一改以往推盘节奏的原由大概率是为“现金为王”所迫。

万科集团.jpg

拿地机会不会比去年少

万科业绩增长的底气来自其充足的土地储备。2017年下半年以来,万科加大了拿地的力度。2月万科新增项目22个,主要位于武汉、杭州、宁波、郑州、嘉兴等二线城市以及热点三线城市,权益土地价款共118.3亿元,新增权益建筑面积276.1万平方米。

据万科在电话会议上提供的数据显示,一二月份,万科的土地储备共增加了623万平方米,权益面积是366万平米。3月份,万科又与杭钢集团签订了资产合作协议,包含8个项目,分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市,这是万科首次参与浙江国企混改,进一步拓展了公司多元化的拿地渠道。

万科方面预判,今年的市场环境不会比去年好,但对万科来说,拿地的机会不会比去年少。万科的核心逻辑是,企业主要的资金来源就是销售。如果销售是增加的,投资能力就会增强。如果销售下降了,投资能力就会下降。

“整个行业来说不会比去年好,所以投资能力整体是下降的。但是对于销售还在增长的企业,投资能力肯定是在增强。”

在多数人的观点中,2018年的楼市调控仍会呈现趋紧的态势。不过,万科方面表示,其销售均价在2018年不会出现下调。“万科的销售面积只有不到15%在一线城市,超过60%在二线城市,25%左右在三四线城市,主要是在城市聚集带,比如长三角、珠三角、环渤海这样城市群之中的小城市。”

一二线城市的新建商品住房的供应和价格普遍受到政府的调控,万科认为,在这些城市中的销售价格并没有多少升降的空间,价格比较平稳。而对一些远离核心城市的中小城市来说,随着去年商品住房价格上升和政策收紧,确实存在着一定回调的压力,但是影响有限。

未来万科在销售结构上也不会发生很大的变化,75%以上的新增项目还是会在一二线城市。尽管万科对于未来的发展持乐观态度,但不得不承认,在人口红利的渐渐消失以及楼市调控严厉的背景下,传统住宅销售市场的天花板隐现,行业竞争势必会越来越激烈。

万科表示,2014年之前,大企业和小企业没有非常明显的分化,增长的差异不体现在规模上。但这大小企业规模差异显著,进一步导致了它们结构上的差异,行业集中度不断提高,大企业在融资、土地竞争等层面都具备了更强的优势。

“中小企业的的势弱,虽然使得大企业更容易获得市场份额,但万科去年销售面积的市场占有率不到2.5%,竞争并没有到你死我活的地步。”


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