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城市圈的较量!河北过气了,未来这些城市才是焦点!

观点 2018-03-09 12:40

来源:地产情报站



稳房价就是稳经济


对于房地产行业而言,两会的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作报告,不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径,还将会影响全年房地产市场的走势。


回顾2017年的房地产宏观调控,“棒子”打在产权市场,“萝卜”给了租赁市场,“房住不炒”的核心贯穿始终,政府工作报告的导向意义十分明显。


从大会传递出的信号来看,进入到2018年,各地政府的调控思路很清晰,一二线城市仍是楼市严控的风口,趋向于“控房价”,三四线城市精准化调控成为主趋势,“去库存”的政策导向更趋明朗。大会中提到,今年计划开工580万套棚改房,这意味着棚改区的三四线房价大概率还会涨。


更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。


不过整体来看,今年的房地产市场,依然是“稳”字当先,抑房价稳房市,房地产调控不放松。另外土地供应会向租赁倾斜,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为重中之重。


支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


未来房地产调控的目标主要有两点:一是平稳房价,实现住有所居,二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量刚需住房未满足,持续的棚改货币化安置支撑三四线的楼市,许多农业人口还有进城购房需求。


很多粉丝会问,那今年房子是涨还是跌?事实上,目前一个“涨”或“跌”已然无法概括眼下中国楼市。新年过后,环京楼市腰斩式下跌引发了媒体新一轮的集体高潮;回看情报站文章后台留言,控诉房价依旧上涨的声音比比皆是。




中国楼市已经全面进入了“市场大分化”、“政策大分化”时期,城市之间的差距变得巨大,城市圈间的分化也日渐明显。




发力的珠三角、长三角,乏力的京津冀


自法国学者戈特曼1957年提出“大都市圈(带)”概念以来,大都市圈已成为衡量一个国家或地区社会经济发展水平的重要标志。在戈特曼看来,只有满足以下5个条件,才有资格称为“大都市圈”:


1.区域内有比较密集的城市;

2.有相当多的大城市形成各自的都市区,核心城市与都市区外围地区有密切的社会经济联系;

3.有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来,各都市区之间没有间隔,且联系密切;

4.必须达到相当大的总规模,人口在2500万以上;

5.属于国家的核心区域,具有国际交往枢纽的作用。


都市圈的形成与发展,就本质而言,是市场化的过程。尽管国内有“都市圈”的概念的地区有很多,但按照戈特曼提出的标准,中国目前称得上大都市圈的只有三个:京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈。中国最大的三个都市圈将引领中国经济发展的主方向,并成为辐射带动相关区域经济社会发展的龙头



在房地产方面,从三大都市圈对周边城市人口的“抽血”能力看,我们能判断未来两年楼市的热点和房价走向趋势。人才是一切价值的核心承载,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,它也就是个大废墟而已。


根据百度大数据的《2017 年春运迁徙总结报告》数据看,2017 年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份,分别是河北、河南、山东、山西、天津,其中除了河南之外,其余四省5 年来人口流出,整体看,京津冀整一片区都出现了人口流失,天津作为京津冀都市圈中排名第二的城市,几乎没法有效吸纳北京流出人口。



和北京一样,上海近几年人口流入规模不断缩小,但和京津冀不同的是,长三角人口成功的实现了从核心城市向周边城市扩散。上海人口流入来源前五大城市中,浙江、安徽、江西等城市出现了人口回流。这些城市对人口有着相对乐观的消化和吸附能力。




和北京、上海不同的是,在2017年春节前迁出人口占比中,55.7%、45.5%的人都是广州省内,这就意味着广深有小一半的人口是来自广州省内。



广东省内人口流动城市中也呈现不平衡状态,除了珠海和清远外,其他城市人口均为流出状态。广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边(广州周边上的佛山、中山、清远;深圳周边上的惠州和穗深之间的珠海、东莞),粤西、粤东、粤北的三四线城市人口仍在流失。


从大都市圈周边省份人口流入状况看,随着人口回流现象的出现,未来两年,珠三角、长三角发展有人口支撑点,京津冀则相对乏力。



三四线中的强者:看好浙闽川皖等省


从城市圈人口流动分析看,中国的三四线并非一片死寂,京沪人口负增长、农民工回流等因素使得部分三四线城市有超预期的亮点。在房地产销售额上,三四线表现亮眼,份额占据了半壁江山。


三四线的销售额占据半壁江山


过去5年的时间里,华东的浙闽、四川的川黔渝、中部的豫赣鄂皖等省份的三四线城市的人口在匀速扩张,其中浙江、福建、四川、安徽这4个城市的三四线的人口净流入明显,在未来一段时间内,华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”。


但对于大部分三四线城市来说,人口流出和老龄化问题严重,支撑房地产市场发展的长期动力不足,对于投资者来说,你眼里的香饽饽也许是深坑,不要轻易入手。


附:三四线人口流入情况统计表



注:文中素材来源于中泰证券


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