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租金高得让网友“哭崩”,租房市场刚起步考题就来了

谭浩俊 2018-04-17 08:18


租金高得让网友“哭崩”,租房市场刚起步考题就来了

​谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员

据媒体报道,北京万科翡翠书院,地产商自持租赁房,距西二旗8公里,90平米精装修三居室,只租不售,租金一次付清,10年180万起。

看清楚,这里写得非常明确,是“180万起”。也就是说,180万是最低的价格,实际可能还不止。这也意味着,一套90平方米的房子,月租金是1.5万元。如果再加上生活成本,没有2万元以上的收入,是根本消受不起的。

难怪网友看了以后要说,“哭崩了”。这不能不“哭崩”啊,因为,“北漂一族”中,可能没有几个能够达到月收入2万以上的。即便达到这个数目,也根本不可能去选择这样的租赁房。也就是说,能够租住得起这些房子的,只有那些真正的高收入者。不过,真正的高收入者,为什么要租赁这样的住房呢?每月1.5万,面积只有90平方米,花这样的钱租一套不大的房,还不如买房了。企业自租房,难道就一定要把价格自租到这么高水平吗?

据悉,万科所以要把这些自租房的价格放到这么高的水平,主要是当年在拿这些土地时,所花的价格很高,仅拿地成本就高达109亿元,再加上建安、装修、维护等,价格无法降下来。也就是说,企业考虑的完全是自己的投入产出,亦即不能让这些高价拿地以亏损的状态出现。

从纯市场的角度分析,万科这样做并没有错。企业讲的就是经济效益,亏本的交易是没有企业愿意做的。问题的关键在于,在中央刚刚提出发展住房租赁市场的大背景下,就出现超高租金租赁房,对住房租赁市场的发展将产生怎样的影响呢?要知道,发展住房租赁市场,目的就是解决买房难、买房贵的问题,就是要解决中低收入阶层和年轻人的住房问题。同时,为了鼓励居民选择租房,还提倡租售同权。如果租房价格高得和买房没有差别了,还应该再享受租售同权吗?还能吸引到租房者吗?

据相关专家透露,万科的这些高租金房推出以后,虽然社会关注度很高,前去询问者却很少。也就是说,万科为了满足自身利益平衡推出的这些高租金房,已经大大超出了租房者的预期,脱离了市场实际。纵然没有违反国家法律法规,也对当前的住房租赁市场发展会产生了消极影响,会影响到广大居民对未来住房租赁市场的发展预期。

也许有人会说,万科的这次高租金住房,并不是市场的普遍现象,不会产生连锁效应。但是,它会产生连锁反应。周边地区原本比较便宜的住房,会在万科这些租赁房的影响下,提高租金,增加租房人的负担。这才是最令担心的问题。一旦这个地区的租房价格提高了,其他地方也会应声而上。

就目前来看,住房租赁市场能否健康发展,租房价格最为关键。如果没有一个相对科学、合理、理性、规范的价格,给租房者一个比较平稳、合理、可接受的价格,广大居民仍然会把买房当作第一需要,而不去考虑租房。尤其对高租金房也享受租售同权,就失去了政策的导向意义。

可以理解,万科在拿这些地时付出了比较高的代价,从成本效益的比较中,应当设置比较高的租赁价格。但是,既然是租赁房,也必须考虑住房租赁市场发展的需要,考虑房地产市场健康发展的要求。因为,象万科这样的大公司,且一直以比较正面的形象出现,甚至强烈反对宝能持股万科,把宝能当作“野蛮人”,总不能在租房价格方面也当“野蛮人”吧?更重要的,在房地产市场发展的前十多年,已经享足了房地产市场发展的红利,已经赚得钵满盆溢,在发展住房租赁市场有需要的时候,也应当多从促进住房租赁市场发展的角度考虑问题,设置相对科学合理的住房租赁价格,哪怕有些亏损,也要从发展住房租赁市场的大局考虑,而不要一味地考虑成本因素。毕竟,住房租赁市场才刚刚起步,需要社会各方的共同呵护。尤其是开发企业,更要担负起推动住房租赁市场发展的重要力量。

对有关方面来说,在鼓励居民租房的同时,能否在制定租房政策、尤其是租售同权政策时,也把住房租赁价格作为重要参考,凡是价格偏高的租赁房,不享受租售同权政策,以此来倒逼租房者降低租房价格,减轻租房者负担。因为,凡租房者,大多是收入水平不高者。对这些居民在政策上给予适当扶持和激励,是需要的,也是发展住房租赁市场希望实现的目标。

发展住房租赁市场十分重要,加快住房租赁市场发展步伐也十分紧迫,但是,切不可让高租金这样的现象折了住房租赁市场的腰。住房租赁市场刚刚起步,腰杆还不够硬,还经不住高租金等的压力。共同呵护,才能让住房租赁市场真正发展起来,成为推动房地产市场健康发展的重要力量。

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著名财经评论员,中国民营经济研究会理事,华中科技大学业界专业导师,中南财经政法大学兼职教授,江苏大学MPA社会导师,媒体专栏作家、特约评论员

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