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今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗?

谭浩俊 2018-04-17 09:14


今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗?

自2016年开始的本轮调控被业内称为史上最严厉调控。包括限购、限价、限售不断升级。而在降杠杆方面,从开发商融资端以及购房者房贷几方面均进行了严控。加息预期增强背景下,房贷成本也一再上涨。于是,有人问,今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗?

看到这个问题,我们首先想到了如是金融研究院院长管清友先生的一段话:买不起房你就多买两套!不然以后你更加买不起。借钱也得买啊。他表示,如果你觉得现在房价很贵,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买。因为如果你嫌贵,十年以后更买不起。

按照管院长的观点,对房子来说,不仅要买,还要多买,如果没钱,借钱也要买。也就是说,加杠杆买房的现象不仅会持续,还应当鼓励,特别对穷人来说,要不惜一切代价地买。

与管清友院长的观点完全相反,阿里巴巴总裁马云则表示,未来的房子是不值钱的。既然不值钱,买房当然就没有意义了。在这样的情况下,如果再加杠杆买房,就等于把把自己送进风险口。

两种观点分歧之大,令人根本无法选择,别说加杠杆买房,就是该不该买房,要不要把现在的房子抛了都是一个问题。两者的观点,显然都有失偏颇,是站在各自比较绝对的角度上看问题。

在买房问题上,笔者认为,未来主要需要考虑三对矛盾,那就是供应与需求的矛盾、刚需与投资的矛盾、调控与市场的矛盾。就供应与需求来看,在短时间内不会改变供不应求的状况,从总体上讲,需求会大于供应。所不同的是,在结构上需要做出调整与优化,需要突出“居住”属性,不然,矛盾会更尖锐。因为,无论是刚需还是改善性需求,对住房的要求都是存在的,而从供应的角度来看,三四线城市可能问题不大,一二线城市则因为土地供应问题而面临较大压力。所以,未来一二线城市的住房供需矛盾会比较突出。

就刚需与投资来看,任何时候、任何情况下,刚需都是第一位的,是必须满足的。恰恰是,正因为有刚需存在,特别是刚需比较多,投资也就成了比较热门的话题。因为,刚需一定程度上支撑了投资甚至炒作。如果有一天,刚需减弱了,或刚需已经远远滞后于供应,那么,投资也就慢慢地失去价值。

就调控与市场来看,从2003年房地产市场放开到现在,明为市场放开,实质是在调控中不断前行。结果,调控越频繁,房价上涨就越快。因为,所有的调控措施都是围着房价进行的,是被房价牵着鼻子走的。自然,也就不可避免地会出现调控越频繁,房价上涨越快的现象。于是,加杠杆投资也就成为这段时间以来最显著的特点之一。而凡是加杠杆投资者,都在这些年的房地产发展中发了财。

于是,加杠杆买房的问题也就有了问的必要。简单地回答,只要住房有升值空间,加杠杆买房的现象就不可避免。但是,现实情况是,加杠杆买房的人会越来越少,杠杆率会越来越低。原因是,“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,会在相当一段时间内存在。有这样的要求存在,调控就不会轻易放松,调控与市场就会并存。只有当市场趋于相对平稳、供求关系基本平衡、相关的制度法规能够对投资和炒作形成有效遏制与约束时,才有可能走向真正的市场调节。即使是完全的市场调节,加杠杆买房的现象也不会消失,有赌徒特质的人是永远会存在的。但是,一定会空间越来越小,可持续性越来越差,而不会象前几年一样出现大批人加杠杆买房的现象。不然,房地产市场就不会走向健康。

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谭浩俊

著名财经评论员,中国民营经济研究会理事,华中科技大学业界专业导师,中南财经政法大学兼职教授,江苏大学MPA社会导师,媒体专栏作家、特约评论员

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