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当第一批限售房产入市,会引发楼市抛售潮吗?

谭浩俊 2018-05-17 07:33


​当第一批限售房产入市,会引发楼市抛售潮吗?

眼下,楼市调控还在进一步趋严,除限购限贷限价等十分严厉的措施之外,限售是本轮楼市调控一个比较鲜明的特点,也被称之为更加严厉的手段。因为,不让卖对炒房者来说,无疑就会变成有价无市,房价再高,也难以变成银子。更重要的,一些炒房者是利用杠杆资金炒房的,时间越长,所需要付出的代价也更大,获利的空间越来越少。如果房价上涨幅度不大或没有上涨的话,有的炒房者还可能面临亏本的风险。

需要注意的是,限售在对炒房者形成约束的同时,也在积蓄着房子抛售的动力。也就是说,突然出售限售政策,在限住了眼前房屋出售的同时,也给未来房屋抛售带来了不小的压力。从理论上讲,限售得越厉害,压制的房产就越多。一旦限售期到,就会释放出大量的新房源来,从而带来抛售现象。

但是,从实际情况来看,可能并不完全如此。一方面,限售与否,在很多城市,并没有跟有多少库存房紧密结合起来,而完全是出于需要的考虑,是地方政府为了自身利益做出的一些具体举动,是担心不出台调控政策会成为房价问题上的“出头鸟”。实际情况是,很多城市并不具备房价上涨的基础。而所谓的房价上涨,只是一种感觉。对炒房者而言,也未必愿意到这些地方炒房。所以会出现房价要涨的现象,是因为被炒房者抓住了房价上涨的心理,利用了购房者和政府一有风吹草动就惊慌失措的恐惧。切不要以为出台一轮又一轮调控政策是好事,恰恰相反,是政策没有足够影响力的表现。所以,限售会形成未来抛售的风险;另一方面,到底限伪会不会带来抛售现象,还要看房价的变化。实事求是地讲,现在的调控政策,有一个趋势是非常好的,那就是既不让房价大涨,也不让房价大跌,而维持在高位稳定状态,且有小幅上涨。如此,对炒房者来说,是最纠结的,也是最尴尬的。抛吧,房价还在涨,但不赚钱,不抛吧,又看不到赚钱的希望,只能等待观望。一等待,抛售就不会出现了。否则,炒房者只会大亏。

令普通居民高兴的是,由于通过限售手段压制了一部分房产流动,导致市场供需矛盾人为失衡,在给眼前造成市场需求很大错觉的同时,也给未来房价上涨增加了稀释力量。也就是说,可以不用担心未来房价出现大的上涨。因为,只要一解禁,房源就会得到释放,就能对市场产生平衡和缓冲作用。那么,普通百姓就不要担心房价会再度出现大幅上涨的现象。

需要引起重视的是,房价上涨的空间已经不大了,限售等能够起到对未来房价的缓冲作用。但是,地方政府能否在地价问题上也能保持平稳心态,不再盲目炒高地价,也是房价能否稳定的关键因素之一,甚至是最关键的因素。只要地方政府不再炒地价,房价可以基本平稳。

基本的判断是,一线城市和二线热点城市可能会因为土地供应紧张,可建房的空间缩小,房价还有上涨的空间,存在炒房可能。其他城市、尤其是三、四线城市,并不具备炒房基础。正是调控不断,才让炒房者兴奋不已。因为,他们知道,调控会让房价上涨的,限售也会助推房价上涨。所以,出台限售政策,一定要区分什么地方、什么城市,而不要“一刀切”。过度调控,反而会使房价积蓄更多的上涨动力。

从总体上讲,限售房不会出现抛售现象。果真出现,是炒房者拿自己的钱开玩笑,对广大居民来说,不失为一种好事。

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谭浩俊

著名财经评论员,中国民营经济研究会理事,华中科技大学业界专业导师,中南财经政法大学兼职教授,江苏大学MPA社会导师,媒体专栏作家、特约评论员

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