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一线城市楼盘重现一成首付!“金九”不再?下半场怎么玩?

热点追踪 2018-09-12 13:10
随2017年“3·30新政”以及后续政策轮番加码,广州楼市开始出现下行信号,多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。
  
多盘降价优惠幅度高达20%
  
距离“史上最严”调控政策一年有余,广州楼市上涨动力逐渐熄火,成交量萎缩。实地调研多个楼盘发现,近半年广州部分楼盘价格开始松动,多盘以特价房之名行降价之实,降幅在10%~20%。
  
楼盘部分户型推出了少量特价单位,以74平方米户型为例,原价约为179万元,现一口价163万元,商业贷款可享受额外九六折以及准时签约享受九九折,最终折后价约为158万元。折扣力度高达21万元,降幅达11.7%。

一口价特价单位在南沙楼盘当中较为常见,越秀滨海新城项目南向95平方米原价219万元,一口价折后为182万元,其中包含了3万元锁定一口价的费用,相当于优惠37万元。一北向单位折扣力度更大,原价214万元,折后价为172万元,优惠42万元,折扣力度高达19.6%。同时,越秀地产南沙东坡项目1栋和7栋单位推出部分特价,约为171万元,单价仅为19719元/平方米。
  
此外,位于番禺的时代柏林项目还推出原价、折后价以及一口价多重优惠,其中一低楼层户型从4.3万元折扣到4万再到一口价的3.6万元,降幅高达7000元/平方米。
  
地产经济学家邓浩志表示,目前市场上优惠幅度约为7%~10%,是实实在在地降价了,但是并不是所有的户型都有优惠,开发商只是拿出部分房源做特价。
  
双合同屡禁不止
  
广州市场仍然存在双合同,包括南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城丽景湾以及番禺时代柏林项目均采取双合同的形式签约。上述4个楼盘销售人员均表示,限价之下,目前广州一手房市场绝大多数均是采用双合同的形式签约,是行业普遍现象。
  
早前广州还进行房地产市场乱象专项行动,整治双合同等违规行为,如今看来,收效甚微。采取备案合同和装修款合同的双合同的签约形式大幅提高了购房者购房门槛。

以保利城74平方米户型为例,折后价约为158万元,其中备案价为104万元,装修价格51万元。购房者需支付备案价的三成首付,装修合同款可一年分期付款,7天内支付10%,剩余90%的装修合同款分别在3个月、6个月内以及一年内三个时间点,每次支付30%装修合同款,每期约为15万元。

如果支付装修款合同有压力,还可以向银行以及金融机构贷款,很多楼盘均与金融机构合作。越秀滨海新城销售人员告诉记者,向金融机构贷款可分期1~5年,利率为4.8%。

保利城、滨海新城以及阳光城丽景湾均采取双合同的形式签约,如此来,购房者首付门槛提高至五成左右,而备案价与实际销售价格悬殊的时代柏林项目首付门槛则到七至八成。
  
“除去备案合同价可贷款的七成,剩余的都是首付”,时代柏林销售人员告诉记者,项目备案价仅为1.58万/平方米,低于项目拿地价格。
  
如此一来,以443万元总价单位计算,177万元为备案合同价,剩余266万元则为装修合同款,贷款仅约为124万元,剩余319万元均为首付,首付比例高达72%!
  
为减轻购房者的资金压力,时代柏林推出装修款合同分期付款,先交付装修合同款的25%作为首付,剩余75%装修合同款进行分期付款。一年半无息分期,这也是目前开发商中分期时间最长的。
  
重现一成首付
  
时代柏林超七成的首付比例让部分购房者压力倍增,为降低购房者的准入门槛,项目推出一成首付,为购房者首付垫资。不贷款的客户可在一年半内支付剩余90%的房款。同时,尚未获得购房资格的购房者也可通过支付一成首付锁定房源,等到有资格后再网签。
  
但按照规定,无购房者资格客户不能购房,通过支付部分资金提前锁定房源的行为并不符合现行规定。
  
关于一成首付,邓浩志认为更多的是开发商的宣传噱头,按照网签规定,必须缴清三成首付,最终操作下来应该是首付分期。
  
调控下部分开发商面临项目去化以及回款率下降的问题,融资渠道收紧,部分开发商资金压力显现。部分楼盘为加快资金回笼,以额度有限为由,拒绝公积金贷款。
  
保利城销售人员表示,选择商业贷款可享受额外的九六折优惠,但是如果选择公积金贷款,则不享受该折扣。越秀滨海新城更是直接拒绝公积金贷款,销售人员称,每个楼盘的公积金额度都是有限的,用完了就需要再等下一批的额度。
  
而据2月6日广州发布《关于维护住房公积金贷款缴存职工购房贷款权益的通知》,房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时,在申请报告中须承诺不限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,并在楼盘销售现场显著位置公示有关书面承诺,明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构,由市、区住房和城乡建设主管部门责令限期整改,并处以一万元的罚款。违规情节严重、拒不整改的,广州市、区住房和城乡建设主管部门和市公积金中心将会公开曝光,同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。
  
下半场生存法则:现金为王

今年“中考季”,房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见,房企盈利水平普遍向好,高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。但与业绩大相径庭的是,房地产板块在资本市场的表现一路下跌,上半年的房地产指数跌幅为28.89%,创造了新低,地产股市值蒸发万亿元。

同时,7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位,也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中,不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,重新回归到重视现金流管理是当下最重要的事,“房地产企业说来说去就是现金流管理,我们的高周转也是为了现金流管理。”他表示,大房企所采取的主要态度有三个方面:一是暂停买地,二是现金为王,三是静候机会。
  
办法总比困难多,中小房企为了生存,绞尽脑汁想战术。一是寻找适合自己的安全垫、观望;二是放低条件,加盟大企业;三是抓紧卖资产,落袋为安;四是期待找大企业代建、代销;五是谋求上市,获得发展空间。
  
安居客首席分析师张波表示,从国家调控层面,整个基调是“坚决遏制房价上涨”。对于房企来说,要做的就是走量抛货,预期承担资金成本不如通过周转方式来回笼现金流。
  
而高周转则是化解风险最根本的方式。不过吴建斌强调,高周转并不是缩短工期,并不是降低品质,而是很快地通过销售把钱收回来,然后用这个​钱把原来买地的钱付清了,并用更多的钱推动工程建设。吴建斌还表示,房企还是要买地,土储是房企的核心竞争力。摘自中国经济网

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