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房企业绩告喜,房贷利率回落,2019年楼市风向生变

潜龙 2019-01-11 19:35

今日,26家房企发布2018年全年销售数据,销售额约4.5万亿元,同比上涨33.2%。其中,15家全年销售额突破千亿元,3家突破5000亿元。12月,26家房企销售额达4400亿元,多家房企单月实现环比增长。

令人疑惑的是,此轮楼市调控被誉为“史上最严”,我们也总是看到有关“寒冬”的传闻,然而年底数据一披露,各项数据仍在上涨。

2018年地产销售业绩刷新历史新高,这份成绩单不及2017年,增速慢上一些。

房企销售数据刷新历史记录

据克而瑞地产研究中心数据,2018年TOP100房企全年销售增长35%,千亿房企数量达到30家,相比2016年、2017年的12家和17家大幅增加。

龙头房企业绩仍在稳步增长,万科、中国恒大和碧桂园稳居前三位。2018年,万科销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;中国恒大销售金额5513.4亿元,同比增长增长10%;碧桂园仅公布权益销售金额,实现权益销售金额5018.8亿元,同比增长31.25%。

销售面积上,万科全年销售了4037.7万平方米,同比增长12.31%,销售均价为15032元/平方米;中国恒大全年销售了5243.5万平方米,同比增长10%,销售均价为10515元/平方米;碧桂园全年实现权益销售面积5416万平方米,同比增长23.06%,权益销售均价为9267元/平方米。

三家龙头企业2018年均超额完成销售目标,万科夺回老大位置,回想几个月前,郁亮总还一脸忧郁地表示要“活下去”。

调控了一年的楼市,大型房企仍保持10%以上年增长,很多增速超过30%,业绩增幅远超A股上市公司平均水平。

不过和前几年对比,今年房价增速确实降下来了!2014年-2017年,万科销售额增速分别为25.94%、21.54%、39.35%、45.42%,2018年降至14.55%,是5年来最低水平。

同期恒大地产销售增速分别为31.0%、53.1%、85.4%和34.2%,2018年降至10%,是5年来最低水平。

前几年,房企过得太舒服了,通过高负债、高杠杆迅速扩张,习惯了30%甚至50%以上的年增长,现在增速下滑,大呼受不了,殊不知很多上市企业连10%的增速都没有。 如果房地产进入“寒冬”,那么制造业是否雪上加霜?

笔者认为房企销售增速下滑,属于正常现象,如果连这一点都忍受不了,那这轮地产调控就白做了。

从全国销售额和销售面积来看,近几个月,销售额和销售面积增速持续下滑。1-11月份,商品房销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,;销售面积14.86亿平方米同比增长1.4%,比上个月有所下滑。

连续下滑的销售数据,导致地产业承受较大压力,再加上国内经济下行的压力,所以政府对于楼市态度正在发生一些变化。

楼市为何频频放出消息?

从2018年12月份开始,楼市频频放出消息,包括限购、限售政策松绑,房贷利率松动,都牵动着大家的神经。

山东菏泽成为第一个松绑限购政策的城市,紧接着广州调整“商住房”政策,青岛高新区宣布暂停执行摇号政策,珠海降低限购门槛,楼市松动逐渐升级…

随着越来越多城市放开政策,全国首套房贷和二手房贷利率也企稳并出现回落。

据融360全国房贷监测数据显示,2018年11月,全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,同比去年11月首套房贷款平均利率5.36%,上升6.53%。

11月全国二套房贷款平均利率为6.06%,同比去年11月5.71%,上升6.13%。

地产政策松动,首套房以及二手房贷利率下调,楼市放出这些信号,无非是对市场的一次试探,看老百姓购买能力以及购买意愿如何?

此轮地产调控的核心是“遏制房价上涨”,从效果来看,房价只是上涨速度降下来,仍处于上升趋势。

从全国百城商品住宅价格走势来看,本轮房地产调控的确起到效果,将逐渐失控的房地产强行拉回来,目前增速降到5%左右。

但是最近房价有死灰复燃之势,从几个代表城市来看,深圳等一线城市房价已稳定下来,不过杭州、合肥、菏泽等二三四线城市房价重新抬头。

未来国内的房价或将继续分化,政策有可能围绕二三四线城市松动,至于届时房价会涨到什么程度,要看市场的购买能力和购买意愿。

过去,每年上半年都会迎来一波“买房潮”,2018年上半年楼市仍有很强购买意愿,至于2019年,究竟老百姓愿不愿意买、能不能买起,将很快知晓。

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