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买房,中心区还是郊区?

观点 2019-04-20 17:18

作者:子木 来源:子木聊房

1

中心区VS郊区

关于购房价值学,市场一直有两个派别,一派是坚持买房买中心区的“中心理论”,另一派是买房买郊区的“边缘理论”。

第一派的创派鼻祖是投资大鳄李嘉诚,他专“抄底“城市的核心价值区,当年还抛出了购房三段箴言:“地段、地段,还是地段”。

此派一直坚信人口和财富会源源不断流入市中心,而市中心的房产因供求失衡,会筑起高高的房价壁垒,无限生长。

而另一派则坚信城市发展存在变动,未来中心区的房子不再是价值核心,买房买郊区才是正道。

我们知道,所谓买房,并不是为了那个钢筋水泥壳,而是住在这里能享受到怎样的公共资源。孩子长大能否进入较好的学校,家人生病是否能很快的进行治疗,买菜是否不用长途跋涉等等。那么在资源层面上,我们来看,“边缘理论”的核心论据是什么。

一,随着地铁的开通,缩短了城市的通勤时间,郊区房子也可以享受到市中心的公共资源,甚至是教育资源。现在的趋势是,越来越多的核心名校将在各区开设分校,市中心的教育资源不再是稀缺品。

二,郊区大都是有规划的新城,道路交通相对于市中心不再拥堵,拉开窗帘不会是嘈杂的市井街道、高楼大厦,而是幽静的小镇风光,生活品质相对较高。

三,市中心大都都是老房子,房子的自身价值会随着时间贬损,未来的购房群体都偏向于住新屋,市中心的升值价值自然不如新区。

单这样看,似乎每个论调都有道理,都能找到可支撑的证据。但我想说的是,两个论调在某种意义上讲都是错的,因为没有考虑到城市发展的本质。如果想通过房产实现最理性化的财富增值,就一定要买未来的市中心。

2

多核心城市

我们先来了解一下,什么是市中心。市中心有「绝对中心」和「相对中心」的概念。

绝对中心就是,中心万年不变,是一个城市的标杆型的资源综合体。例如世界上最有名的市中心曼哈顿,已经统治了纽约200多年,地位无可撼动。平均房价也是全美最高。

而在中国,绝对的市中心例如有北京的国贸、上海的陆家嘴、广州的天河,它们是国家级的商务区,是每个城市财富密度最高的地区,每天有成千上万的都市白领穿梭于这片热土。这些位置无论何时都是这个城市的价值核心,不会轻易改变。

而相对中心就不一样了,会随着时间的推移而发生转移。例如北京海淀原来的中心区在中关村,但现在随着百度、腾讯、网易等大型企业将办公位置迁移到西北五环外的科技园板块,后者就成了海淀的新中心。随之,新中心旁的西北旺房价在短短几年翻了好几倍,达到了8.2万元/平米的高价。

但是北京是全国财富和人口的集中地,新中心的崛起并不意味着旧中心的没落。这里还会有源源不断的企业入驻,旧中心的房价还会维持在高位。例如北京之前仅有东西城,而后逐渐建立起国贸、中关村、望京等,现在又有西北旺、亦庄、通州、丰台科技园等等第三极。

再有就是经济动力强劲的深圳,属于地少人多,满瓶子晃荡型。城市向南发展到头,就只能北返发展龙华对接东莞,向东发展到头就只能东返发展坪山对接惠州,最终每个城区都会形成一个中心区,形成“多核城市”。那么这样的城市买房无论是买在中心区,还是边缘区都有可期的未来。当然这个边缘区一定要在城市的发展方向上。

但是中国有660多个城市,都会像北京一样成为“多核心城市”吗?答案是否定的。

3

流动的中心区

我们知道,城市拓展每一寸土地都是用人民币堆叠起来的。财力充沛的城市会选择摊大饼的方式四处扩张,最终“价格洼地”也都变成了“价值洼地”。

但财力一般的城市就会面对一个很重要的问题——改造升级老区还是打造新区。

因为,升级改造老区会涉及到土地规划和老屋拆迁,尤其是老屋拆迁,当地市民半夜加盖楼层,漫天要价的情况屡见不鲜,算下来改造旧区所要投资的费用远大于新区。而新区又可以重新规划,让大量的土地升值,为政府带来源源不断的土地出让金,所以新区的打造才是最好的选择。

这样不可逆的城市扩张方式,让城市精英不断从旧区流入到新区,一旦新区盘活,人口和财富便会奇数增长,最终让城市的中心发生了迁移。而这样导致的结果就是,老中心的房价逐渐失去生命力,而之前所选择的“边缘位置”变成了新的价值高地。

我前几天写的合肥就是这样的局面。2002年之前,庐阳区作为合肥的核心区当之无愧。但从02年之后,为了扩大城市规模,让新流入的城市人口更有协作效率,合肥把政府搬迁到了政务区,开始了新区的打造。

到现在来看,政务区的房价已经达到2.3万元/平米,而庐阳区老中心的房价仅有1.6万元/平米。就连之前荒凉的滨湖新区的房价也涨到了1.8万/平米。

而郑州更明显,郑州的市中心曾经发生过3次迁移。

30年前,郑州的市中心在二七纪念塔。目前二七区房价:1.4万/平米

15年前,郑州的市中心在金水路紫荆山广场。目前金水区房价:1.5万/平米

而现在,郑州的市中心在郑东新区CBD,目前郑东新区房价:2.1万/平米

随着中心区的转移,房价也呈现出梯度效应。之前所谓的边缘成为了新的中心,而名噪一时的城市中心,也沦为了房价的沼泽地。

所以大家一定要以发展的眼光看待买房这件事,去寻找城市未来的市中心。像郑州、合肥、成都等这样的二线城市目前打造的市中心,也是未来将要形成的,都在政府规划文件里写的清清楚楚

4

谨防「无人区」

读了上面的文字,一定会有人说,买房想增值原来这么简单,买城市规划文件上的新区就对了。这句话也不对,最主要的还是得看你所在城市的新区有没有希望。

前几天,发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》里提到一个很关键的词,叫做“收缩型城市”。这个词对于中国城镇化发展弥足珍贵。

因为在之前,几乎没有人承认中国人口衰退趋势,也不相信资源具有集群效应。结果长期以来,无论城市实际上在扩张还是收缩,几乎所有城市都在大造新城、盲目扩张,连闲置的空心村都通上了栽满绿植的柏油马路。

通过财政转移,就连一个五线小城都有了“摊大饼”的能力。结果显而易见,造成了资源的极大浪费。

而现在中央承认了城市收缩的事实,还明确提出继续深化“人地钱挂钩”的政策,也就意味着人口流出,产业衰退的城市会被列入“发展黑名单”,未来的新区建设也会受到制约。在这种城市的新区买房,就相当于补贴了城市发展,做了贡献。

为了避免招黑,这样城市的例子也就不提了。大家根据所在城市的产业人口趋势,自行判断。


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